석병훈 교수 “주택 수요 억제 정책이 주택가격을 상승시키는 새로운 메카니즘 규명”
- 등록일2021.09.03
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경제학과 석병훈 교수가 최근 한국 최고 권위의 학술단체인 한국경제학회가 발간하는 SSCI(Social Sciences Citation Index)급 학술지 <Korean Economic Review>에 게재한 논문이 언론의 주목을 받고 있다. 석병훈 교수는 한양대 유혜미 교수와 공저한 논문 「On the Long-Term Effect of Recent Housing Policies in Korea」에서 최근 한국 주택 정책의 장기 효과에 대해 연구한 결과를 발표하였다.
정부가 주택가격을 안정시키기 위해 주택 보유세와 취득세를 인상하고, 주택 담보대출을 규제하는 주택 수요 억제 정책을 시행하였음에도 불구하고, 최근 주택가격은 오히려 가파르게 상승하고 있는 상황이다. 석병훈 교수는 소득, 금융자산, 주택자산 수준이 이질적인 소비자들이 존재하는 2부문 일반균형 모형을 개발해, 현 정부의 주택수요 억제 정책이 장기적으로 거시경제 변수들과 소비자들의 자산 분포, 복리후생에 미치는 효과를 분석했다.
연구 결과 현 정부의 주택 수요 억제 정책이 장기적으로 신규 주택 공급을 더 크게 감소시켜 주택가격을 인상시킬 뿐만 아니라 소비자들의 복리후생을 감소시킴을 보였다. 먼저 주택 담보대출 규제를 강화하면 순자산이 적은 상대적으로 가난한 소비자들은 주택을 구매할 수 없으므로 금융자산에 저축을 늘릴 수밖에 없는데, 이는 실질이자율을 낮춘다. 이에 반해 상대적으로 부유해 대출 없이 주택 구매가 가능한 소비자들은 실질이자율 감소로 금융자산의 수익률이 낮아졌기 때문에 상대적으로 수익률이 높은 주택에 투자를 늘린다. 이렇게 상대적으로 부유한 소비자들의 주택 수요 증가가 가난한 소비자들의 주택 수요 감소를 압도해 장기적으로 주택가격은 상승하게 된다.
주택 보유세와 취득세 인상은 주택의 보유와 거래 비용을 증가시켜 주택의 수익률을 낮춰서 모든 소비자들이 주택 투자 대신 금융자산 저축을 선택하게 함으로써 실질이자율 감소로 이어진다. 이는 기업의 투자를 늘리고 한국 경제의 자본스탁을 증가시키지만 생산방식이 상대적으로 노동집약적인 건설 산업을 위축시켜 신규 주택 공급을 줄인다. 신규 주택 공급이 주택 수요보다 더 크게 줄어 장기적으로 주택가격이 상승하는 결과로 이어진다.
분석 결과 현 정부의 주택 보유세 및 취득세 인상과 주택 담보대출 규제 정책은 장기적으로 국내총생산(GDP)에서 신규 주택 공급이 차지하는 비율인 GDP 대비 거주 자본 투자 비율을 2.846% 떨어트려 주택가격을 상승시키고, 소비자들의 복리후생을 연간 소비 단위로 0.023% 감소시키는 것으로 나타났다.
본 연구는 주택 수요 억제 정책이 장기적으로 주택 공급을 감소시켜 주택가격을 상승시키는 새로운 메커니즘을 최초로 규명했다는 점에서 학문적 공헌을 인정받았으며, 향후 주택 정책수립에 중요한 참고 자료가 될 것으로 기대된다. 본 연구의 결과는 최근 주택가격 급등과 함께 사회적 관심이 매우 뜨거운 부동산 시장 관련 시사성이 크기 때문에 조선비즈, 동아일보, 매일경제신문 등 주요 언론에 소개되며 주목을 받고 있다.